W dniu 26 czerwca 2019 r. weszła w życie ustawa wprowadzająca zmiany m.in. w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zakres zmian jest obszerny i wymagać będzie jeszcze pogłębionej analizy jednakże już teraz możliwym jest wskazanie potencjalnie najistotniejszych zmian z perspektywy podmiotów nieprowadzących działalności rolniczej. Zgodnie z powyższym zwracamy Państwa uwagę na następujące kwestie:

• nastąpiła zmiana limitu powierzchni działki rolnej wyłączonej spod reguły, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny z 0,3 ha do 1 ha;

• na nabycie działki rolnej o powierzchni do 1 ha przez podmioty inne niż rolnicy indywidualni nie jest wymagane uzyskanie zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR);

• jednocześnie należy zastrzec, że na mocy nowelizacji nie dokonano zmiany ogólnego kryterium powierzchni działki rolnej, od którego znajduje zastosowanie regulacja ustawy, co oznacza, że do działek rolnych o powierzchni od 0,3 do 1 ha ustawa nadal znajduje zastosowanie, w tym Dyrektor KOWR zachowuje, np. wynikające z ustawy prawo pierwokupu;

• doprecyzowano przesłanki i procedurę wydawania przez KOWR zgód na nabycie nieruchomości rolnej przez podmioty, które nie spełniają warunków określonych ustawą, w tym:

• • w przypadku wniosku zbywcy nieruchomości rolnej warunek wykazania braku możliwości szeroko rozumianego „nabycia” nieruchomości przez osoby uprawnione ograniczono do wykazania braku możliwości „sprzedaży” na rzecz osób uprawnionych,
  • od dnia 12 czerwca 2020 r. wykazanie warunku „braku możliwości sprzedaży” będzie polegało na obowiązku zamieszczenia ogłoszenia o zamiarze zbycia nieruchomości w ramach systemu teleinformatycznego KOWR i zakładanego braku zainteresowania ze strony osób uprawnionych (art. 2a ust. 4a-4h ustawy – obowiązujące od 12.06.2020 r.),
  • ustawa dodatkowo wprowadza odpowiedzialność odszkodowawczą za „pozorowane” ogłoszenia, tj. gdy zbywca zamieści ogłoszenie, nie mając zamiaru dokonania sprzedaży na rzecz potencjalnej osoby uprawnionej lub osoba uprawniona odpowie na ogłoszenie pomimo braku zamiaru nabycia nieruchomości (art. 2a ust. 4f-4g – obowiązujące od 12.06.2020 r.),
  • zrezygnowano z warunku „rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej” po stronie nabywcy, jednakże został on zastąpiony wymogiem zobowiązania się nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,

• dotychczas KOWR przysługiwało prawo pierwokupu udziałów i akcji kapitałowych spółek handlowych, którym przysługiwała własność nieruchomości rolnej (bez względu na powierzchnie działki), w skutek nowelizacji:

• • prawo pierwokupu rozszerzono, rozciągając je wprost również na użytkowanie wieczyste (nie tylko prawo własności nieruchomości),
  • prawo pierwokupu ograniczono w ten sposób, że dotyczy ono przypadku, gdy spółka posiada co najmniej 5 ha użytków rolnych (w postaci jednej bądź kilku nieruchomości, o powierzchni
    przekraczającej łącznie 5 ha),
  • określono termin na wykonanie prawa pierwokupu, tj. 2 miesiące od powiadomienia KOWR o warunkowej transakcji zbycia udziałów lub akcji,
  • określono zakres załączników do ww. powiadomienia: wypisy i wyrysy z ewidencji gruntu, odpisy ksiąg wieczystych, umowa /statut spółki, lista wspólników/ akcjonariuszy, bilans oraz rachunek zysków i strat spółki za ostatnie trzy lata obrotowe, oświadczenie zarządu o wysokości zobowiązań warunkowych, przy czym oświadczenie zarządu składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń,

• analogiczny próg powierzchni nieruchomości został wprowadzony również dla spółek osobowych, w odniesieniu do których KOWR przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnych w sytuacji zmiany lub przystąpienia nowego wspólnika, przy czym wymaga zaznaczenia, że również w tym wypadku regulacja została rozciągnięta na prawo użytkowania wieczystego;

• nastąpiło skrócenie okresu zakazu zbycia nieruchomości rolnej lub oddania jej w posiadanie innym podmiotom z 10 do 5 lat, przy czym:

• • zgodę na zbycie przed upływem terminu wyrażać będziecie Dyrektor KOWR a nie jak dotychczas Sąd,
  • zliberalizowano przesłankę uzyskania zgody na zbycie przed upływem terminu, tj. przesłankę „przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy” zastąpiono przesłanką „ważnego interesu nabywcy nieruchomości rolnej ” lub „interesu publicznego”,
  • spod zakazu wyłączono nieruchomości do 1 ha w granicach administracyjnych miast.