Jakie są skutki odstąpienia od umowy sprzedaży?
Odstąpienie od umowy ma co do zasady moc wsteczną (ex tunc). Oznacza to, że odstąpienie powoduje nie tylko wygaśnięcie umowy, ale również powrót do stanu, jaki istniał przed jej zawarciem. Tym samym strony są zobowiązane do zwrotu wzajemnych świadczeń, jeżeli takie świadczenia zostały uprzednio wykonane.
Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku umów o charakterze ciągłym odstąpienie ma skutek ex nunc, co oznacza, że umowa uznawana jest za niezawartą dopiero od chwili złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Warto także pamiętać, że odstąpienie od umowy ma charakter prawokształtujący i nie może być cofnięte bez uzyskania zgody drugiej strony, w związku z czym decyzja o odstąpieniu od umowy winna być poddana pogłębionej analizie.
Czy konieczny jest zwrot rzeczy, aby odstąpienie od umowy było skuteczne?
Skuteczność odstąpienia od umowy nie jest warunkowana zwrotem rzeczy, zwrot taki jest bowiem skutkiem odstąpienia, a nie warunkiem koniecznym, aby odstąpienie było skuteczne. W przypadku umów wzajemnych, do których należy umowa sprzedaży, odstąpienie wywołuje skutek w postaci wygaśnięcia stosunku zobowiązaniowego i jest dla stron wiążące. Oznacza to, że dla oceny ważności odstąpienia nie jest konieczny zwrot rzeczy.
Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości – czy konieczne jest zwrotne przeniesienie nieruchomości?
Zarówno odstąpienie od umowy, jak i rozwiązanie niewykonanej umowy zobowiązująco-rozporządzającej dotyczącej sprzedaży nieruchomości wywołuje tylko skutek obligacyjny, nie powodując natomiast przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę.
Powyższe znajduje potwierdzenie w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego, gdzie wskazuje się, że w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, konieczne jest zawarcie dodatkowej umowy o skutku rzeczowym (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2012 r., sygn. akt I CSK 296/11). W przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, odstąpienie od umowy powoduje tylko zniweczenie skutków obligacyjnych umowy. Do zwrotu prawa własności lub użytkowania wieczystego, do czego w wyniku skutecznego odstąpienia od umowy zobowiązany jest kupujący, potrzebna jest dodatkowa umowa o skutku rzeczowym, zawarta pomiędzy stronami umowy sprzedaży, od której skutecznie odstąpiono.
Wprawdzie w piśmiennictwie wskazuje się także na pogląd odmienny, zgodnie z którym nie ma w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości wymogu zawarcia umowy zwrotnego przeniesienia własności tejże nieruchomości, lecz mając na uwadze wskazane wyżej postanowienie Sądu Najwyższego i popierające je poglądy doktryny, zasadnym jest naszym zdaniem stanowisko, zakładające – w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości – wymóg zawarcia dodatkowej umowy zwrotnego przeniesienia własności tejże nieruchomości.
Jeżeli zatem rozważają Państwo skorzystanie z instytucji odstąpienia od umowy, w szczególności umowy sprzedaży, rekomendujemy przeanalizowanie skutków prawnych takiej decyzji oraz zakresu obowiązków, które będą się z tym wiązały. W razie jakichkolwiek pytań w tym zakresie, zapraszamy do kontaktu. Pomożemy rozwiać wszelkie Państwa wątpliwości!